王晶、尹晓兰
当前，我国城镇化率已突破66%，城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效。党的二十大报告明确提出“实施城市更新行动”。2025年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》；2026年，国务院发布《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号），系统部署了未来五年的目标任务。城市更新，不仅是物理空间的再造，更是城市文脉的赓续、治理能力的跃升和民生福祉的增进。
在全国城市更新大潮中，湖南展开了系统性的探索与实践。“十四五”期间，全省累计开工城市更新项目约2.7万个，完成投资超3800亿元。长沙后湖、浏阳百川里、岳阳洞庭南路、衡阳建湘工业文化园、郴州裕后街等一批典型项目脱颖而出。2026年6月，湖南集中推出133个重点更新片区、2478个近期实施项目，预计项目总投资达2215亿元，覆盖全省14个市州，分为住区、商区、厂区、历史文化街区、基础设施连片区域、综合片区六大类型。据测算，“十五五”时期全省城市更新领域预计带动投资约1万亿元，年均投资规模达2000亿元。
在看到成效的同时，也要清醒看到，城市更新是一项复杂的系统工程，现阶段仍存在更新统筹精度不足、产业赋能能级偏弱、精细化治理水平不高等突出问题。如何在保护中发展、在提质中前行，仍需政府引导、市场发力、社会参与同向而行。
一、强化系统统筹，破解更新布局碎片化问题
第一，优化全域统筹规划布局。强化市县两级全域统筹规划，整合居住区、商业区、老厂区、历史街区等各类更新资源，打破行政片区壁垒与条块分割。推行连片整体改造、联动提质模式，统筹片区功能重塑与空间提质，构建全域协同、布局有序的城市更新发展格局，各地可结合实际探索系统化城市更新的有效路径。
第二，严控低效无序更新建设。各地可探索建立城市更新项目前置研判与准入审核制度，立足城市功能定位科学确定改造内容、建设标准和投资规模。坚持因地制宜、按需更新，严格管控同质化改造、重复建设与低效投入，精准提升城市土地、空间、资金等核心资源利用效能，推动城市更新集约高效发展。湖南在实践中坚持“留改拆并举、以保留提升为主”，将拆除重建严格限定于存在重大安全隐患等特定情形。各市州应落实分类施策要求，对历史文化街区、工业遗存等明确最严格保护范围，严禁以更新改造名义违法违规拆除历史建筑。
第三，建立动态项目调度机制。推广数字化赋能城市更新管理模式，搭建通用性强、覆盖面广的城市更新动态管理平台。对储备、在建、竣工项目实行清单化、节点化、闭环化全周期管理，精准把控建设进度与投资落地节奏，全面提升城市更新精细化、智慧化调度治理水平。各市州可借鉴长沙建设城市体检和城市更新一体化平台的经验，构建“指标库、问题库、资源库、项目库”四库体系，实现“体检诊断—更新治理—再体检优化”的闭环管理。
二、深化产业赋能，破解更新发展动能不足问题
第一，推动更新与产业深度耦合。坚持“更新搭台、产业唱戏”的发展思路，推广城市片区“空间更新+产业升级”融合发展模式。依托老旧厂区、低效商圈、老城片区等存量空间载体，因地制宜导入文创经济、都市产业、便民服务业态，以空间提质带动产业转型、业态升级与就业扩容，激活城市内生发展动能。可借鉴长沙后湖片区经验，保留村民合法自建房并改造为艺术家工作室、文创空间，累计注册企业1200余家；或学习岳阳楼区洞庭南路历史文化街区改造模式，打造集文化、产业、旅游于一体的历史文化旅游综合体。
第二，培育特色更新产业业态。推行差异化、特色化业态培育路径，结合片区资源禀赋分类赋能更新发展。历史文化街区重点发展文旅体验、民俗消费业态，工业遗存片区重点培育科创文创、研学经济，老城片区深耕便民社区服务，形成错位发展、各具特色的城市更新产业体系。湖南133个重点片区已按住区、商区、厂区、历史文化街区、基础设施连片区域、综合片区六大类型分类推进，各地可在此框架下因地制宜实施“一片区一策”。
第三，激活存量资产价值潜能。全面推进城市低效存量资源盘活提质，对老旧厂房、闲置楼宇、低效商铺开展功能重塑与场景再造。通过业态转型、空间升级、功能补短板，将闲置低效资产转化为优质产业载体、公共服务空间，持续释放存量资产经济价值与社会效益，提升城市空间利用效率。湖南可重点推广株洲“资产超市”模式——这一数字化资产盘活、处置与服务平台已上线资产超1300宗、总规模达78亿元，直接推动资产盘活超30万平方米，2025年共计盘活存量资产144.87亿元；同时借鉴长沙经开区经验，通过移交盘活、改造升级实现原有厂房100%高效复用。各市州应加快摸清存量资产家底，搭建类似平台实现供需精准对接。
三、提升精细治理，破解更新服务效能偏弱问题
第一，推行精细化改造建设标准。分类建立城市更新精细化建设标准，针对居住区、商业区、工业区、历史街区等不同更新类型，细化安全防护、人居品质、功能适配、风貌管控规范。坚持精细提质、适度更新，杜绝粗放式、一刀切改造，全面提升城市更新建设品质与空间适配性。湖南省已印发《城市更新改造工程指标测算标准》，为老旧小区及配套基础设施改造和市政道路提质改造提供计价依据。各地应在此标准基础上进一步细化分类建设规范。
第二，优化便民服务配套供给。坚持民生优先的更新导向，推行主体改造与配套提质同步规划、同步落地。在片区更新过程中统筹补齐教育、养老、医疗、交通、休闲等公共服务短板，完善基础配套设施，优化人居环境，持续提升片区宜居度与群众获得感。可参考长沙金科园完整社区建设经验，打造全龄友好型更新场景。
第三，完善后期长效运维管理。建立健全城市更新闭环管护长效机制，构建政府引导、市场运营、社区协同、居民参与的四位一体运维体系。明确各方管护权责，依托数字化手段常态化开展设施养护、环境管控、隐患排查，有效破解重建轻管难题，实现改造提质、常态管护、长效见效。
城市更新，是一场从“增量扩张”到“存量提质”的深刻转型，更是一场从“物的更新”到“人的回归”的价值重塑。面向“十五五”，各地应以更高的站位、更实的举措、更深的情怀，推动政府引导、市场发力、社会参与同向而行——让文脉为更新立魂，让市场为更新赋能，让群众为更新聚力，真正把更新蓝图转化为群众可感可及的幸福实景。
（王晶系湖南师范大学旅游学院教授；尹晓兰系湖南师范大学旅游学院硕士研究生。本文为国家社会科学基金一般项目“文化场景重构释放旅游消费潜力的作用机制与实现路径研究”（25BGL155）阶段性成果）
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来源：华声在线
