多位购买天津大都会smart公寓的业主日前反映，购房时开发商保利集团承诺民水民电以及万全道小学学区房，等到收房的时候，这些条件严重缩水，业主多次找开发商希望解决，却吃了闭门羹。(9月14日《天津日报》“新闻117”)
民水民电变为商水商电，业主的日常开销多出不少;学区房若也成了泡影，子女的教育问题也足够令人头疼。可以说，开发商宣传的配套服务在一定程度上决定了业主的购买意愿，甚至被视作房价构成的一部分，如果统统兑现不了，房屋贬值就是一定的，业主将为此承担巨大损失。
宣传广告对于销售的作用显而易见，但如果涉嫌夸大宣传和虚假宣传，也应当承担必要的责任。譬如著名的“红牛广告事件”：三年前，由于无法兑现在美国广告词中宣传的“给你双翅膀”的“承诺”，红牛公司不得不为十几年来在美国购买过红牛饮料的人提供总计1300万美元的赔偿金。可见，即使绝大多数人都意会这只是艺术加工，但只要有人较真，就可能要付出惨痛代价。
房地产领域可谓是虚假广告的重灾区，最常见的就是学区房承诺。事实上，无论是用电性质，还是学区划定，都非开发商所能左右，但由于信息不对称，加上有很多类似成功的先例，购房者通常对全国知名大开发商的“能力”不太怀疑，加上卖方的强势地位，所以往往没有在合同中详细约定，于是才有了货不对板的争议。
开发商的“杀手锏”有两个：一是把销售外包给代理公司，自己不直接售房。当业主在收房时发现被骗，当初的置业顾问早已消失得无影无踪，而开发商只有一个“她不能代表我”的回答;二是不在广告和合同中直接承诺，并通过注明“解释权归我”或“沙盘、广告……不作为双方权利义务的依据”的法律手段，规避自身责任。
当下最关键的就是证据。即使合同中没有约定，尽管网上信息都被删除，但只要有开发商的广告、宣传单，售楼员的电话录音、信息截屏，都可以证明其虚假宣传和承诺，同样可以用其主张权利。首先，《广告法》规定，开发商不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。既然代理公司代表开发商进行销售，他们的虚假承诺也应被视作是开发商的承诺;其次，按照最高法的相关司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任;最后，《合同法》也规定，当事人在订立合同中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，或者有其他违背诚实信用原则的行为，造成对方损失的，应当承担损害赔偿责任。
显然，即使是广告中宣传和口头上的承诺，只要兑现不了，就应当承担相关责任。然而，“上法庭”毕竟耗时耗力，保留充分的证据也并不容易，如果职能部门能够在日常严格监管，开发商的这些猫腻和潜规则就不会大行其道，说到底，除了让法律兜底，也该有监管之手荡涤市场污浊，事先为消费者保驾护航。
