“只租不售”恐非楼市调控灵丹妙药

2017-07-06 14:37:53 [来源:华声在线] [作者:舒圣祥] [责编:印奕帆]
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上海首推“100%自持”租赁住房用地,所建物业仅用于出租,不得出售。这一楼市调控新玩法甫一推出,就备受舆论关注。

必须自持,不能出售,70年后能不能卖,也是未知数,意味着买地者必须用70年的租金,来平衡所有的成本和税费。这一变化最大的影响是,投资建房的成本不能短期收回,投资周期变的十分漫长,财务成本增加巨大。70年的租金收入是不能简单相加的,而必须折现成今天值多少钱。按照当下的贴现率水平,100年后的100块钱,在今天大概只值2块钱。

70年时间可不短,市场风云变幻,能不能长期满租,政策会不会有变化,外部会不会有动荡,甚至公司能不能存在,说实话谁也不知道。只租不售,无疑让风险变大了,却没有溢价来平衡,非财大气粗别有所图,或者集资建房自住,恐怕难以玩得转。

只租不售的地块,因为对市场缺乏吸引力,地价因此不会很高,地方政府卖地收入会受影响,因此也很难大量供给此类地块,而更有可能只是在特殊时刻偶尔为之。

只租不售地块,背负着这样的调控期待:减少购房需求,进而稳定或者降低房价。这里面有两个误区:一是,买房的和租房的,并不是同一群人,前者看重房子的居住功能,后者除了居住功能也必然看重房产的保值增值功能;二是,卖出去的房子,很多同样在对外出租,只租不售地块,主要是减少了可以卖的房子,而不是增加了可以租的房子。

可租的房子多了,买房的需求就小了,这个逻辑在生活中经不住检验。就像人们买股票,看重的不只是其分红能力,而是其未来的发展潜力;人们买房子也一样,不仅看重能带来多少租金,更看重其未来的升值潜力。

买不起房子当然只能租,买得起房子的还是会想办法买,而不会有得租就不买。要不然,市场上从来都可以租到房,那么多人为什么还要选择买呢?只租不售地块的推出,并没有消解这个问题,更没有给出答案。

只租不售地块,能否减少购房需求,是个大大的问号;但是,只租不售地块,一定会减少可售房源,这却是板上钉钉的。供需是两个方面,土地供给减少了,哪怕购房需求没变化,那也会加剧供需失衡,进而助推房价;更何况,人是会思考的动物,土地供给减少,心理预期改变的人们,事实上会增加需求。

只租不售地块的推出,恐怕不是楼市降温的灵丹妙药。

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